Οι οικοδομικές άδειες μπορεί να φτάσουν τις 31.000 το 2026, παραμένοντας όμως πολύ μακριά από τις 79.400 άδειες του 2007

Η ελληνική οικοδομή έχει επιστρέψει σε τροχιά ανάπτυξης, όμως η ανάκαμψη απέχει ακόμη σημαντικά από τα επίπεδα που καταγράφονταν πριν από την οικονομική κρίση.

Οι οικοδομικές άδειες αναμένεται να προσεγγίσουν τις 31.000 το 2026, αριθμός που θα αποτελούσε την καλύτερη επίδοση των τελευταίων ετών. Ωστόσο, σε σύγκριση με τις 79.400 άδειες του 2007, η δραστηριότητα παραμένει περίπου 61% χαμηλότερη.

Η εικόνα αυτή αποτυπώνει με χαρακτηριστικό τρόπο το μέγεθος της κρίσης που πέρασε ο κατασκευαστικός κλάδος, αλλά και τα εμπόδια που εξακολουθούν να περιορίζουν την ταχύτερη ανάπτυξη της νέας οικοδομής.

Από το ιστορικό υψηλό στην κατάρρευση

Το 2007 αποτέλεσε χρονιά-ορόσημο για την ελληνική οικοδομή, με 79.400 οικοδομικές άδειες.

Ακολούθησε όμως μια πολυετής και ιδιαίτερα έντονη υποχώρηση. Το 2008 οι άδειες μειώθηκαν στις 66.740 και το 2009 στις 50.982. Μετά την προσωρινή άνοδο του 2010, όταν καταγράφηκαν περίπου 52.000 άδειες, η πτώση συνεχίστηκε.

Το 2011 εκδόθηκαν 36.075 άδειες, το 2012 μόλις 22.836 και το 2013 16.416. Η οικοδομική δραστηριότητα παρέμεινε σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα και τα επόμενα δύο χρόνια, ενώ το 2016 καταγράφηκε το χαμηλότερο σημείο, με μόλις 12.641 άδειες.

Σε σχέση με το 2007, η πτώση έφτασε τότε περίπου το 84%.

Η ανάκαμψη ξεκίνησε το 2017

Η εικόνα άρχισε να αλλάζει από το 2017, όταν οι οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν στις 13.785.

Η ανοδική πορεία συνεχίστηκε τα επόμενα χρόνια:

• 2018: 15.180 άδειες
• 2019: 17.229
• 2020: 18.768
• 2021: 23.807
• 2022: 24.913
• 2023: 26.698
• 2024: 30.678
• 2025: 29.940

Έτσι, μέσα σε μόλις οκτώ χρόνια, από το 2017 έως το 2025, ο αριθμός των οικοδομικών αδειών αυξήθηκε κατά περίπου 117%.

Για το 2026 εκτιμάται ότι μπορεί να φτάσει περίπου στις 31.000 άδειες. Εάν η πρόβλεψη επιβεβαιωθεί, θα πρόκειται για σημαντική βελτίωση σε σχέση με την περίοδο της κρίσης.

Παρά τη μεγάλη ανάκαμψη, όμως, η απόσταση από το 2007 παραμένει τεράστια. Οι 31.000 άδειες αντιστοιχούν περίπου στο 39% των 79.400 αδειών εκείνης της χρονιάς.

Με άλλα λόγια, η οικοδομική δραστηριότητα εξακολουθεί να βρίσκεται περίπου 61% κάτω από τα προ κρίσης επίπεδα.

Ο ΝΟΚ δημιουργεί νέο κύκλο αβεβαιότητας

Στην προσπάθεια της οικοδομής να ανακάμψει προστέθηκε τα τελευταία χρόνια ένας ακόμη σημαντικός παράγοντας: η αβεβαιότητα γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ).

Οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικά με τα πολεοδομικά μπόνους του ΝΟΚ δημιούργησαν προβληματισμό σε κατασκευαστές, επενδυτές και μηχανικούς.

Το ζήτημα επηρέασε τον σχεδιασμό νέων επενδύσεων, ενώ δημιούργησε εκκρεμότητες και αβεβαιότητα για οικοδομικές άδειες και έργα που είχαν ήδη δρομολογηθεί.

Η Πολιτεία επιχείρησε να αντιμετωπίσει μέρος του προβλήματος μέσω του Προεδρικού Διατάγματος 94/2025 και του μηχανισμού του «περιβαλλοντικού ισοδυνάμου». Ωστόσο, σημαντικές υποθέσεις εξακολουθούν να βρίσκονται ενώπιον της Δικαιοσύνης.

Για την αγορά, το πρόβλημα είναι κυρίως η αβεβαιότητα. Όταν ένας επενδυτής δεν γνωρίζει με απόλυτη σαφήνεια τους όρους δόμησης ενός ακινήτου, η απόφαση για μια επένδυση εκατοντάδων χιλιάδων ή εκατομμυρίων ευρώ γίνεται σαφώς δυσκολότερη.

Υψηλό κόστος και έλλειψη εργατικών χεριών

Ο ΝΟΚ δεν είναι, ωστόσο, το μοναδικό πρόβλημα.

Το κόστος κατασκευής παραμένει υψηλό, ενώ η έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού στον κατασκευαστικό κλάδο δυσκολεύει την ολοκλήρωση νέων έργων και αυξάνει το κόστος.

Στην ίδια εξίσωση προστίθενται τα επιτόκια και το αυξημένο κόστος ζωής, που περιορίζουν τις δυνατότητες τόσο των νοικοκυριών όσο και των επενδυτών.

Παράλληλα, το δημογραφικό, η βραχυχρόνια μίσθωση, η συγκέντρωση του πληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα και οι διεθνείς οικονομικές εξελίξεις επηρεάζουν τη ζήτηση και την προσφορά κατοικιών.

Οι τιμές των κατοικιών έχουν ξεπεράσει το 2007

Το πιο χαρακτηριστικό στοιχείο της σημερινής αγοράς είναι η διαφορά ανάμεσα στις τιμές των κατοικιών και στην παραγωγή νέων ακινήτων.

Στην Αθήνα, οι ονομαστικές τιμές των νέων κατοικιών έχουν ήδη ξεπεράσει τα επίπεδα του 2007.

Για κατοικίες ηλικίας έως πέντε ετών, ο σχετικός δείκτης διαμορφώθηκε στο 116,1 το πρώτο τρίμηνο του 2026, με βάση το 100 του 2007. Αυτό σημαίνει ότι οι τιμές βρίσκονται περίπου 16,1% υψηλότερα από τα επίπεδα εκείνης της χρονιάς.

Στη Θεσσαλονίκη οι τιμές των νέων κατοικιών έχουν επίσης ξεπεράσει οριακά τα επίπεδα του 2007, ενώ στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις η απόσταση από τα προ κρίσης επίπεδα έχει περιοριστεί σημαντικά.

Το αποτέλεσμα είναι ένα σημαντικό παράδοξο:

Οι τιμές των κατοικιών έχουν επιστρέψει στα επίπεδα ή και πάνω από τα επίπεδα του 2007, ενώ η οικοδομική παραγωγή παραμένει πολύ χαμηλότερη.

Η ζήτηση και οι τιμές, δηλαδή, ανέκαμψαν πολύ ταχύτερα από την προσφορά.

Τα κλειστά σπίτια μπορούν να δώσουν λύση

Η αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης δεν μπορεί να βασιστεί αποκλειστικά στην κατασκευή νέων κατοικιών.

Ένα σημαντικό μέρος του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος παραμένει σήμερα εκτός αγοράς.

Πρόκειται μεταξύ άλλων για ακίνητα που βρίσκονται σε τράπεζες, εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και επενδυτικά κεφάλαια, αλλά και για κατοικίες που παραμένουν κλειστές επειδή απαιτούν σημαντικές εργασίες ανακαίνισης.

Στην κατηγορία αυτή περιλαμβάνονται επίσης ακίνητα που έχουν περιέλθει στο Δημόσιο και δεν έχουν ακόμη αξιοποιηθεί.

Την ίδια στιγμή, η ζήτηση παρουσιάζει έντονη γεωγραφική συγκέντρωση. Αθήνα, Θεσσαλονίκη, πανεπιστημιακές πόλεις και τουριστικές περιοχές συγκεντρώνουν μεγάλο μέρος της ζήτησης, γεγονός που ασκεί πρόσθετες πιέσεις στις τιμές αγοράς και στα ενοίκια.

Η ανακαίνιση μπορεί να αυξήσει γρήγορα την προσφορά

Μία από τις σημαντικότερες λύσεις βρίσκεται στην αξιοποίηση του παλαιού κτιριακού αποθέματος.

Η ανακαίνιση παλαιών διαμερισμάτων, η ενεργειακή αναβάθμιση και η επαναφορά κλειστών ακινήτων στην αγορά μπορούν να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών χωρίς να απαιτείται αποκλειστικά η κατασκευή νέων κτιρίων.

Ήδη, αρκετοί αγοραστές στρέφονται σε παλαιότερες κατοικίες, οι οποίες μπορεί να έχουν χαμηλότερη τιμή αγοράς αλλά χρειάζονται σημαντικές εργασίες για να γίνουν ξανά λειτουργικές και ανταγωνιστικές.

Παράλληλα, προγράμματα που ενισχύουν την ανακαίνιση, την ενεργειακή αναβάθμιση και την αλλαγή χρήσης κτιρίων μπορούν να συμβάλουν στην επιστροφή χιλιάδων κατοικιών στην αγορά.

Το μεγάλο στοίχημα για την επόμενη ημέρα

Η ελληνική οικοδομή βρίσκεται σήμερα σε σαφώς καλύτερη κατάσταση σε σχέση με την περίοδο της μεγάλης κρίσης. Ωστόσο, η εικόνα των οικοδομικών αδειών δείχνει ότι η χώρα απέχει ακόμη πολύ από τα επίπεδα παραγωγής του 2007.

Το μεγάλο στοίχημα πλέον δεν είναι μόνο να αυξηθεί ο αριθμός των νέων οικοδομών, αλλά να δημιουργηθεί ένα σταθερό, προβλέψιμο και οικονομικά βιώσιμο περιβάλλον για κατασκευές και επενδύσεις.

Παράλληλα, η αξιοποίηση των χιλιάδων κλειστών και παλαιών ακινήτων μπορεί να αποτελέσει τη δεύτερη μεγάλη πηγή προσφοράς κατοικιών.

Γιατί όσο η ζήτηση παραμένει υψηλή και η προσφορά αυξάνεται με αργούς ρυθμούς, η πίεση στις τιμές αγοράς και στα ενοίκια θα συνεχίζεται.

Η οικοδομή λοιπόν επέστρεψε. Το ερώτημα είναι αν μπορεί να επιστρέψει και στα επίπεδα παραγωγής που είχε πριν από την κρίση.